Один из нюансов: при оформлении недвижимости долю в жилье нужно обязательно выделить ребенку
Большинство молодых семей, которые нуждаются в жилье, решают проблему с помощью материнского капитала. С использованием государственного сертификата можно как купить квартиру или дом, так и оформить ипотеку, тогда госпомощь будет выступать в качестве первоначального взноса. Многие застройщики готовы сотрудничать с такими покупателями. Например, ЛСР сдает в эксплуатацию новые жилые комплексы, где продает квартиры и студии тем, кто планирует использовать материнский капитал в оформлении сделки.
Позже, когда семья переселяется в новое жилье, у нее могут появиться более интересные идеи, например, переселиться в другой регион или купить дом большей площади. А для этого нужно продать купленную квартиру, получить свободные средства и вложить их в более выгодный вариант. Родители могут задаться справедливым вопросом: продаем квартиру с материнским капиталом, как это сделать?
Можно ли продать недвижимость, за которую расплачивались материнским капиталом, и есть ли пошаговый план, которому можно следовать?
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Однозначно, продать жилье можно, но нюансы все же есть.
Прежде всего, нужно знать, какие государственные законы контролируют эту сферу:
- Гражданский и Семейный кодексы;
- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ – в нем обозначены меры, которые предусматриваются для поддержания семей с детьми;
- Региональное законодательство – маткапитал выдается под контролем субъекта Федерации.
Так что некоторые требования к жилью, которое будет покупаться в новом месте, есть. Например, при оформлении недвижимости долю в жилье нужно обязательно выделить ребенку. За выполнением этого требования жестко следят органы опеки. Сделку не удастся совершить, если предварительно не будет получено разрешение опекунского совета на участие в ней несовершеннолетних.
Уcлoвия пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл:
- одобрение органа опеки, ПФР и банка;
- оформление жилья в общую собственность с выделением долей для всех участников сделки, включая детей;
- доли, принадлежащие детям, должны быть такими же или больше, чем были в проданном жилье;
- условия жизни на новом месте лучше, чем в предыдущем;
- жилье зарегистрировано в Росреестре.
Кроме органов опеки, интересы несовершеннолетних защищают ПФР и прокуратура.
Согласование сделки с органами опеки
Вначале нужно подать заявку в ПФР.
Важный нюанс: если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, предстоит получить согласие на проведение сделки продажи и у банка-кредитора.
Кроме заявки, в орган опеки нужно передать такой пакет документов:
- копии паспортов родителей;
- копию свидетельства о браке;
- копии свидетельств о рождении детей;
- бумаги на жилье – выписка из ЕГРН, выписка из техпаспорта, домовой книги;
- копии лицевых счетов на недвижимость – ту, что планируется продать, и ту, которую хотят купить;
- выписка из ЕГРН с общей оценкой и стоимостью жилья;
- предварительный контракт, который хотят подписать для продажи и покупки объектов недвижимости.
После подачи пакета документов комиссия будет его изучать в течение максимум 15 дней. После этого срока можно получить либо отказ, либо согласие на проведение сделок.
Процесс продажи квартиры, купленной на материнский капитал
Процесс продажи квартиры нужно начинать с получения одобрения опеки. После сбора всех документов и согласования всех нюансов стоит начать поиск покупателя. Когда он найден и достигнута предварительная договоренность, человеку будет понятно, на какую сумму он может рассчитывать для покупки другого жилья.
При поиске нового объекта для переселения семьи нужно учитывать интересы детей:
- недвижимость не должна быть в аварийном состоянии;
- недалеко от нового дома должны быть детский сад и школа, медицинские учреждения;
- район расположения дома должен быть с развитой инфраструктурой, безопасным для жизни;
- качество ремонта в новом жилье должно быть таким же или лучше, чем в продаваемой квартире.
Важно: если не удается найти вариант с долей ребенка, которая оценивается выше, чем в продаваемом жилье, можно сделать оценку и выплатить ребенку сумму, соответствующую полагающейся части. Конечно, деньги не передаются несовершеннолетнему, а перечисляются на банковский счет, открытый на его имя. Для проведения такой операции, опять же, потребуется согласие органа опеки.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры в большинстве случае платить нужно, он составляет 13% от цены продаваемого объекта. Однако есть несколько исключений:
- квартира находилась в собственности 5 лет и более;
- в семье есть двое или более несовершеннолетних детей.
Расчет налога с продажи квартиры выполняется таким образом:
- если цена сделки не превышает 70 % от кадастровой стоимости, от нее нужно отнять подтвержденную стоимость покупки;
- если цена сделки больше 70 % кадастровой стоимости, налоговый процент высчитывается от наибольшей суммы.
Общую оценку объекта недвижимости берут на 1 января того года, когда была оформлена регистрация права собственности.
Какие риски несут в себе сделки с недвижимостью, купленной на маткапитал
Повышенное внимание со стороны государственных контролирующих органов к сделкам, в которых участвуют несовершеннолетние, объясняется необходимостью защитить их права. Риски при проведении таких операций связаны с условиями жизни, которые будут предложены детям после переезда в новое жилье. Кроме того, государство следит за тем, чтобы у детей были собственные доли в недвижимости, это станет гарантией благополучия в будущей жизни. Если права ребенка были нарушены, органы опеки имеют право подать иск в суд, после чего родители, допустившие ущемление прав несовершеннолетних, понесут административное наказание.
Если вы хотите пройти этот путь, вам нужна будет инструкция специалистов рынка недвижимости. Они подскажут, как начать процедуру, как пройти ее без рисков и ошибок и получить отличный вариант с лучшими условиями жизни.
